390 000 nouveaux logements d'ici 2030 : faut-il craindre une bulle ou préparer un marché plus mature ?

Le chiffre a de quoi surprendre, voire inquiéter les investisseurs les plus prudents : d'ici 2030, les Émirats arabes unis devraient ajouter environ 390 000 nouveaux logements à leur parc résidentiel, avec Dubaï en tête de ce déploiement. Dans un marché mondial où l'excès d'offre rime souvent avec correction des prix, cette annonce mérite une analyse approfondie. Pourtant, à y regarder de plus près, cette augmentation programmée s'inscrit dans une dynamique régionale structurée, portée par une croissance démographique soutenue – la population des EAU a dépassé les 11 millions en 2025 – et par une approche de développement plus qualitative que jamais. Loin d'annoncer un effondrement, cette nouvelle vague de livraisons pourrait bien marquer l'entrée du marché dans une phase de maturité supérieure, où la sélectivité et la qualité priment sur le volume. 

L'offre à venir : 390 000 unités en chiffres et en tendances

Le rapport d'Alpen Capital pose un cadre clair : entre 2025 et 2030, l'offre résidentielle dans les pays du Golfe devrait passer de 6,26 millions à 7,28 millions d'unités. Les Émirats arabes unis et l'Arabie saoudite concentreront l'essentiel de cette croissance, avec respectivement 390 000 et 499 000 nouveaux logements.

À Dubaï, cette offre se matérialisera principalement sous forme de projets à usage mixte, intégrant résidentiel, commerces et espaces publics dans des communautés planifiées. Cette orientation n'est pas anodine : elle reflète une évolution profonde de la philosophie de développement, passée d'une logique de volume à une recherche de qualité de vie et de durabilité. Abu Dhabi, de son côté, concentrera ses efforts sur des villas haut de gamme et des quartiers riverains, confirmant son positionnement plus exclusif.

Ce qui distingue cette phase des précédentes, c'est sa discipliné structurelle. Comme le souligne le rapport, l'expansion actuelle n'est pas spéculative mais répond à des stratégies nationales de diversification et d'attractivité. Les investissements massifs dans les infrastructures – transports, écoles, santé – accompagnent et justifient cette croissance résidentielle.

La demande en face : 11 millions d'habitants et des flux continus

Une augmentation de l'offre de cette ampleur ne peut s'analyser sans mesurer la demande correspondante. Or, sur ce front, les indicateurs restent solidement orientés à la hausse.

• Population : Les Émirats arabes unis ont franchi le cap des 11 millions d'habitants en 2025, selon Worldometer. Cette croissance ne doit rien au hasard : elle résulte de politiques actives d'attraction des talents et des capitaux.
• Flux d'expatriés : L'afflux de professionnels qualifiés se poursuit, porté par la vigueur de l'économie locale et par l'instabilité relative d'autres régions. Ces nouveaux arrivants alimentent directement la demande locative.
• Afflux de HNWI : Le segment des hauts patrimoines continue de privilégier Dubaï comme base de résidence et d'investissement, soutenant les segments premium et ultra-luxe.

Cette dynamique démographique est le contrepoids naturel à l'augmentation de l'offre. Si les livraisons de logements sont significatives, la formation de nouveaux ménages l'est tout autant. L'équilibre entre les deux flux déterminera l'évolution des loyers et des prix.

L'équation loyers : modération ou correction ?

C'est la question centrale pour tout investisseur locatif : que va-t-il advenir des revenus locatifs dans ce contexte d'offre abondante ?

• La réponse tient en un mot : modération, probablement pas correction généralisée. Le rapport d'Alpen Capital anticipe que si les livraisons venaient à dépasser la formation de nouveaux ménages, la croissance des loyers pourrait effectivement ralentir. Mais plusieurs facteurs tempèrent ce risque.
• Une demande toujours soutenue : Tant que les flux d'expatriés et de HNWI se maintiennent – et tout porte à croire qu'ils se maintiendront –, le marché absorbera une grande partie des nouvelles unités sans tension excessive.
• Des sous-marchés hétérogènes : L'impact ne sera pas uniforme. Les zones où les livraisons seront très concentrées pourraient connaître une pression temporaire, offrant aux locataires un pouvoir de négociation accru. À l'inverse, les quartiers établis et les projets de qualité continueront de bien se tenir.
• Un marché plus mature : L'époque des hausses à deux chiffres année après année est peut-être révolue. Mais un ralentissement de la progression n'est pas une chute. C'est le signe d'un marché qui se normalise, passant d'une phase de rattrapage à une phase de consolidation.

Prix de l'immobilier : vers une stabilité qualitative

La question des prix est plus nuancée encore. L'analyse du rapport met en lumière plusieurs tendances structurantes.

• Des projets plus qualitatifs : La nouvelle génération de développements met l'accent sur la mixité, la durabilité et la qualité de vie. Ces attributs justifient des prix plus élevés et attirent une clientèle solvable.
• Une absorption sélective : Les projets bien situés et portés par des promoteurs réputés devraient continuer de bénéficier d'une forte absorption et d'un soutien des prix. La prime de qualité deviendra un facteur de différenciation majeur.
• Des actifs de référence pour les investisseurs : À mesure que les grandes zones de développement atteindront leur maturité opérationnelle, elles constitueront une base d'actifs de haute qualité attirant l'intérêt des acheteurs régionaux et internationaux. Cette demande secondaire soutiendra les prix.
• Le message est clair : plus d'offre ne signifie pas automatiquement baisse des prix. Dans un marché qui se structure, la valeur se déplace vers les actifs les mieux conçus, les mieux situés et les mieux gérés.

Ce que vous devez retenir

Les 390 000 nouveaux logements annoncés d'ici 2030 ne sont pas un signal d'alarme. Ils sont la traduction concrète d'une vision de développement qui mise sur la qualité, la durabilité et l'intégration urbaine. Portée par une démographie toujours dynamique et des flux d'investissement soutenus, cette nouvelle offre devrait trouver son marché – à condition d'être bien positionnée et bien conçue.

Pour l'investisseur, cette phase marque le passage d'un marché de croissance à un marché de sélection. L'opportunité n'est plus dans le volume, mais dans la pertinence du choix. Les projets qui allient emplacement stratégique, promoteur réputé et qualité d'exécution continueront de performer. Les autres pourraient connaître des difficultés d'absorption.

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